Sosyal devlet ilkesi gereği barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla üretilen konutlarda temel kural, hak sahibinin konutta ikamet etmesidir. Ancak bu kural her proje için mutlak bir yasak anlamına gelmez. Sözleşme türü, borç durumu ve projenin niteliği, kiralama hakkının sınırlarını belirleyen temel faktörler olarak öne çıkıyor.
Alt Gelir Grubu ve Sosyal Konutlarda İkamet Şartı
TOKİ'nin dar gelirli vatandaşlar için ürettiği "Alt Gelir Grubu" projelerinde ve son dönemdeki "Sosyal Konut" kampanyalarında (örneğin 250 bin / 500 bin sosyal konut projeleri), hak sahipleri için ikamet zorunluluğu bulunur. Bu projelerin temel amacı yatırım değil, barınma ihtiyacını karşılamaktır. Bu nedenle, konutun borcu bitene kadar hak sahibinin, eşinin veya çocuklarının o konutta oturması esas alınır.
Sözleşme maddeleri gereği, alt gelir grubu projelerinden alınan bir konutun borcu devam ederken kiraya verildiğinin tespit edilmesi durumunda, sözleşme feshedilebilir. İdare, konutun amacı dışında kullanıldığını belirlediğinde yasal yaptırım uygulama hakkına sahiptir. Bu kural, özellikle devlet sübvansiyonunun yüksek olduğu projelerde suistimalleri önlemek amacıyla sıkı tutulur.
Standart Projeler ve Borç Bitimi Durumu
"Standart Konut Projeleri" kapsamında satılan veya "Orta Gelir Grubu"na hitap eden konutlarda ise durum farklıdır. Bu kategorideki konutlar için genellikle bir kiralama yasağı bulunmaz. Hak sahipleri, konutlarını teslim aldıktan sonra diledikleri gibi kiraya verebilirler. Bu projelerde devlet desteği oranı alt gelir grubuna göre daha düşük olduğu için tasarruf hakkı daha geniştir.
Ayrıca, alt gelir grubunda olsa dahi, hak sahibi konutun tüm borcunu kapatıp tapusunu üzerine aldığında (ipotek veya şerh kaldırıldığında), konut üzerinde tam mülkiyet hakkına sahip olur. Bu aşamadan sonra konutun kiraya verilmesinde veya satılmasında herhangi bir yasal engel kalmaz.
Kiralama Yasağının İstisnaları
Alt gelir grubu projelerinde ikamet şartı esas olsa da bazı mücbir sebepler istisna kapsamında değerlendirilebilir. Hak sahibinin iş değişikliği nedeniyle başka bir ile tayini çıkması, sağlık sorunları veya benzeri zorunlu hallerde, durumun belgelenmesi şartıyla İdare'den izin alınabilir. Ancak bu tür istisnalar tamamen TOKİ'nin inisiyatifindedir ve izinsiz kiralama işlemleri risk taşır. Hak sahiplerinin mağduriyet yaşamamak adına, kiralama işlemi yapmadan önce imzaladıkları Gayrimenkul Satış Sözleşmesi'ni dikkatle incelemeleri gerekir.
