Son Mühür - Ev, arsa ve benzeri gayrimenkullerin satışından elde edilen gelirler için belirli şartlarda gelir vergisi yükümlülüğü doğuyor. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre gerçek kişiler, satın aldıkları bir taşınmazı edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde sattıklarında ortaya çıkan kazanç “değer artışı kazancı” kapsamında vergilendiriliyor. Düzenlemeden haberdar olmayan birçok kişi ise zamanında beyanname vermediği için yüksek tutarlı vergi cezalarıyla karşılaşabiliyor.
Kritik tarih: 1 Mart
2025 yılı içinde edinim tarihinden itibaren 5 yıllık süre dolmadan taşınmazını satanların, elde ettikleri kazancı 2026 yılı mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirmesi gerekiyor. Hesaplanan vergi tutarı ise mart ve temmuz aylarında iki eşit taksit halinde ödeniyor. Beyan yükümlülüğünün yerine getirilmemesi halinde vergi aslına ek olarak ceza ve gecikme faizi uygulanıyor.
5 yıl ayrıntısı
Vergi uygulamasında 5 yıllık süre takvim günü esasına göre hesaplanıyor. Taşınmazın bu süre dolmadan satılması halinde gelir vergisi yükümlülüğü doğarken, 5 yılın tamamlanmasının ardından yapılan satışlarda değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor. Vergi yalnızca klasik satış işlemleriyle sınırlı kalmayıp; taşınmazın bedel karşılığında devri, temliki, takası (trampa), kamulaştırılması, devletleştirilmesi veya ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması gibi durumlarda da gündeme gelebiliyor.
Maliye kaynaklarına göre miras yoluyla elde edilen konut ve arsaların satışında değer artışı kazancı kapsamında gelir vergisi alınmıyor.
10'un üzerinde çıkarsa endeksleme yapılıyor
Vergi hesaplamasında satış ve alış bedeli arasındaki fark doğrudan baz alınmıyor. İlk aşamada alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranına göre güncelleniyor. Artış oranının yüzde 10’u aşması durumunda endeksleme uygulanıyor ve vergilendirilecek kazanç buna göre belirleniyor.
Örneğin; Aralık 2023’te 5 milyon liraya satın alınan bir konutun, Ağustos 2025’te 8 milyon liraya satılması halinde 5 yıllık süre dolmadığı için değer artışı kazancı hesaplanıyor. Yİ-ÜFE oranıyla güncellenen alış bedeli üzerinden oluşan fark, gelir vergisine esas alınıyor. Gelir İdaresi Başkanlığı da yayımladığı rehberde, 6 milyon liraya alınan bir taşınmazın bir yıl dolmadan 9 milyon liraya satılması durumunda elde edilen kazancın vergiye tabi olacağını örnekle anlatıyor.
Düzenleme neleri kapsıyor?
Kooperatif aracılığıyla edinilen konutlarda edinim tarihi belirlenirken fiili kullanımın başladığı tarih ile elektrik ve su aboneliklerinin açıldığı zaman dikkate alınıyor. Arsa üzerine inşa edilen yapılarda ise tapuda cins tashihinin yapıldığı gün, edinim tarihi olarak kabul ediliyor. Kentsel dönüşüm kapsamında arsa üzerine yapılan konutların 5 yıl dolmadan satılması durumunda da gelir vergisi yükümlülüğü ortaya çıkıyor. Uzmanlar, özellikle yüksek tutarlı satışlarda oluşabilecek vergi miktarlarının ciddi seviyelere ulaşabileceğine dikkat çekerek, satış öncesinde süre ve hesaplama koşullarının ayrıntılı şekilde incelenmesi gerektiğini vurguluyor.
