Son Mühür / Alper Temiz - İmar planı değişikliği sonucu taşınmazın değerinde oluşan artışın yüzde 90'ı kamuya aktarılacak. Ancak yönetmeliğin, değer kaybı yaşanması halinde mülk sahibine herhangi bir tazminat ödenmemesi yönündeki hüküm eksikliği, düzenlemenin en tartışmalı noktası oldu. DAP ödemesi, ruhsat ve satış işlemleri için ön koşul olarak belirlendi. Resmi Gazete’de yayınlanan yeni yönetmeliği değerlendiren Hukuki Haber köşe yazarı ve imar Avukatı Gökhan Bilgin şu bilgileri paylaştı...
“Yeni Yönetmelik kapsamında, özellikle parsel bazında nüfus yoğunluğunu, kat sayısını artıran veya konut alanını ticari alana çeviren fonksiyon değişikliklerinde, ortaya çıkan değer farkının büyük bir kısmı devlet tarafından tahsil edilecek. Lisanslı değerleme kuruluşları ve Kıymet Takdir Komisyonu tarafından belirlenecek olan "eski" ve "yeni" değer arasındaki farkın yüzde 90'ı, genel bütçeye ve ilgili idarelere gelir olarak kaydedilecek. Mülk sahibi, oluşan rantın sadece yüzde 10'luk kısmından faydalanabilecek. Örneğin, mevcut değeri 1 milyon TL olan bir arsanın, imar değişikliği sonrası değerinin 5 milyon TL'ye yükselmesi durumunda; aradaki 4 milyon TL'lik farkın 3 milyon 600 bin TL'si devlete ödenecektir.”
Değer artış payının kapsamı ve detayları
Yönetmeliğin Amacı ve Kapsamı: Yönetmeliğin temel amacı, uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda oluşan değer artışının yüzde 90’ının “değer artış payı” olarak kamuya kazandırılmasına ilişkin kapsam, tespit, kesinleşme, ödeme ve dağıtım usul ve esaslarını belirlemektir. Bu, taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle yapılan uygulama imar planı değişikliklerini, oluşan değer artışının kamuya kazandırılmasını, Kıymet Takdir Komisyonunun oluşumunu ve SPK yetkili kuruluşlarca hazırlanan değerleme raporlarının esas alınmasını kapsar.
DAP'a Tabi Değişiklikler: Değer artış payı, taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle yapılan, özellikle en az 1000 metrekare yüzölçümlü imar adalarında nüfusu, yoğunluğu, kat adedini/bina yüksekliğini veya fonksiyonu artıran plan değişikliklerinde alınır. Parsel bazında konut kullanımı hariç fonksiyon değişiklikleri de DAP'a tabidir. Riskli yapı bulunan parsellerde ise, mevcut emsale esas inşaat alanını yüzde 20’nin üzerinde artıran plan değişikliklerinde, bu yüzde 20’yi aşan kısım için pay alınır.
Hesaplama ve Kesinleşme: Değerleme, idare tarafından DAP sistemi üzerinden otomatik atanan en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılır. Değer artışı, plan değişikliği öncesi ve sonrası piyasa değeri arasındaki farktır ve taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis veya eklenti bedeli dikkate alınmaz. Kıymet Takdir Komisyonu, raporları inceleyerek en az aritmetik ortalama kadar olmak üzere nihai değer artışını belirler ve bunun yüzde 90'ı DAP olarak kesinleşir. DAP, uygulama imar planı değişikliği onaylandıktan sonra, askı sürecine geçmeden önce maliklere tebliğ edilir. Malik, 7 gün içinde itiraz edebilir veya ödeme şeklini bildirir.
Ödeme Şekli ve Zorunluluk: DAP, Hazine ve Maliye Bakanlığınca yetkilendirilen bankalara ödenir. Peşin ödemede yüzde 10 indirim uygulanır ve 1 ay içinde ödeme yapılır. Taksitli ödemede -4 taksit- ise ilk taksit faizsiz olup, diğer taksitlere (6., 12. ve 18. aylarda ödenecek) ilgili dönemler için TÜFE aylık değişim oranları eklenir. Değer artış payı tamamen ödenmeden taşınmaz için satış, devir, bağış, ruhsata esas belge düzenlenmesi ve yapı ruhsatı verilmesi mümkün değildir. DAP ödenmez veya ödenmeyeceği yazılı bildirilirse, plan değişikliği uygulanmaz ve eski plana dönüş işlemlerine başlanır. Ödenmeyen tutarlar ise TÜFE aylık değişim oranlarıyla güncellenir.
Karda ortaklık zararda yalnızlık!
Düzenlemenin en tartışmalı noktası, risk paylaşımındaki asimetrik yaklaşımdır. Devlet, imar değişikliği kaynaklı değer artışına büyük oranda ortak olurken; aynı değişikliğin taşınmazda değer kaybına yol açması veya beklenen artışı sağlamaması durumunda sorumluluk kabul etmiyor. Yönetmelikte, plan değişikliği nedeniyle taşınmazın değerinin düşmesi halinde mülk sahibinin zararının karşılanacağına dair herhangi bir hüküm yer almamaktadır. Bu durum, mülk sahiplerinin "kârda ortağız, zararda yalnızız" eleştirilerine neden oldu.
Av. Gökhan Bilgin ise Yönetmeliğe ilişkin görüşlerinde, düzenlemenin hukuki amacını vurguluyor:
"İmar planı değişiklikleri, bir taşınmazın hem hukuki statüsünü hem de ekonomik değerini doğrudan etkileyen en güçlü idari işlemlerden biridir. Bu nedenle ortaya çıkan değer artışının nasıl belirleneceği ve kime ait olacağı, yalnızca teknik bir hesap değil; mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengeyi ilgilendiren temel bir hukuk meselesidir. Yeni Yönetmelik, bu dengeyi açık, sistemli ve ölçülü bir çerçeveyle düzenlemektedir. Değer artışının tespitinden tapu şerh işlemlerine, komisyon yapısından ödeme usullerine kadar tüm süreç, hem uygulayıcılar hem de malik açısından net kurallara bağlanmıştır. Yönetmeliğin temel amacı, uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda oluşan değer artışının yüzde 90’ının 'değer artış payı' olarak kamuya kazandırılmasına ilişkin kapsamı, tespiti ve kesinleşmesi, ödenmesi, dağıtımı ve bu sürece ilişkin diğer iş ve işlemlerin usul ve esaslarını belirlemektir (Madde 1)."
İstisnalar ve muafiyetler
Söz konusu değer artış payı; 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve içerisinde riskli yapı olan parsellerde emsal artışının yüzde 20’ye kadar olan kısmı için uygulanmaz. Ayrıca kamu yatırımlarına konu alanlar, kamu mülkiyetindeki alanlar ve idarenin re'sen (kendiliğinden) onayladığı nazım imar planı değişikliklerine uyum sağlamak amacıyla yapılan uygulama imar planı değişiklikleri de DAP kapsamı dışındadır. Ada/parsel bazında, emsal, nüfus, bina yüksekliği ve kat adedini artırmayan değişiklikler de muaf tutulmuştur. Ancak bireysel taleplerle yapılan ve yoğunluk artıran değişikliklerde ödeme şartı, ruhsat ve satış işlemleri için ön koşul olarak aranacaktır.
Geçiş Hükümleri: Yönetmelik, 20.02.2020 tarihinden önce başvurulmuş plan değişikliklerini DAP'a tabi tutmazken, riskli yapılar için kritik bir tarih belirlenmiştir: 12.12.2024 tarihinden önce başvurulan plan değişikliklerinde, riskli yapının meri plandaki emsale esas inşaat alanının 1,5 katına kadar artan kısmı için değer artış payı alınmayacaktır.
