Kira fiyatlarındaki yükseliş ve tahliye davalarındaki artış, ev sahibi–kiracı uyuşmazlıklarını son yılların en kritik gündemlerinden biri haline getirdi. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine dayanılarak açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında Yargıtay, ev sahibinin “gerçek ve samimi kullanım ihtiyacını” artık çok daha sıkı biçimde incelemeye başladı. Kira artışı amacıyla açıldığı tespit edilen çok sayıda dava mahkemeler tarafından reddediliyor.
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, söz konusu hükme göre ev sahibinin kendisi, çocukları veya anne-babası için zorunlu bir konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde tahliye davası açabileceğini belirtti. Yüksel, “Belirsiz süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden 15 gün önce ihtar çekilmesi, belirli süreli sözleşmelerde ise sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekiyor. Gayrimenkulü yeni satın alan malikler de kendi ihtiyaçları varsa dava hakkına sahip.” dedi.
Ev sahipleri farklı yöntemlere yöneliyor
Kira artışlarının enflasyonun gerisinde kalması, kiracıların yasal güvencelerle korunması ve kira tespit davalarının uzun sürmesi ev sahiplerini alternatif yöntemler aramaya yöneltiyor. Yüksel, son dönemde sıkça karşılaşılan uygulamaları şöyle sıraladı:
-
Tamirat gerekçesiyle kiracıyı rahatsız etme girişimleri,
-
Satış bahanesiyle dairenin sık sık gösterilmesi,
-
Taşınmazın üçüncü kişilere devredilerek onların üzerinden ihtiyaç davası açılması,
-
Yüksek kira beklentisiyle ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarının artması.
Yüksel, “Borçlar Kanunu’na göre kiracı, sözleşmeye aykırı davranmadığı sürece 10 yıl boyunca tahliye edilemez. Bu nedenle malikler, kira artışı sağlamak adına ihtiyaç davasını bir yöntem olarak kullanmaya çalışıyor.” ifadelerini kullandı.
Yargıtay: İhtiyaç gerçek değilse tahliye yok
Arabulucu Avukat Özge Kandil, Yargıtay’ın ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında artık daha ihtiyatlı davrandığını vurguladı. Kandil, “Ev sahibinin kendisi veya yakını için ileri sürdüğü kullanım ihtiyacı artık çok daha titizlikle araştırılıyor. Tahliyeden kısa süre sonra taşınmazın daha yüksek bedelle kiraya verilmesi gibi durumlar, davanın reddine gerekçe oluyor.” dedi.
Artan uyuşmazlıklar nedeniyle kiracıların 2–3 yıllık uzun vadeli kira sözleşmelerine yöneldiğini belirten Kandil, ev sahiplerinin de uzun vadeli sabit gelir güvencesi nedeniyle bu modeli tercih etmeye başladığını söyledi. Kandil, kalıcı çözüm için konut arzının artırılması gerektiğini vurguladı.
Tahliye davaları 4 yılda dört katına çıktı
Türkiye’de tahliye davaları son yıllarda rekor seviyeye ulaştı. Ali Yüksel’in verdiği bilgilere göre:
-
2020’de yıllık yaklaşık 30 bin olan tahliye davası sayısı,
-
2024 itibarıyla 130 bine yükseldi.
Yüksel, “Bu davalar 3–4 yıl sürse de arabuluculuk aşamasında birçok kiracı, tahliyeden kaçınmak için daha yüksek kira öneriyor. Bu da tahliye davalarının önemli bir bölümünün kira artışı amacıyla açıldığını gösteriyor.” dedi.
Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yükü 2015’ten bu yana yüzde 220 artarken, dava süresi ortalama 130 güne çıktı.