Son Mühür/Sercan Engerek- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının hazırladığı arazi ve arsa düzenlemeleri hakkında yeni yönetmelik yürürlüğe girdi. Yeni yönetmelikte en çok öne çıkan düzenlemelerden birinin “değer esaslı kavram” olduğunu ifade eden Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İzmir Şubesi Başkanı Tuğba Akdağ, mülksüzleştirme riskine dikkat çekti. İzmir’in bir değer haritasının bulunmadığını vurgulayan Akdağ, “Yeni düzenlemede imar transferi konusunda alıcı parsel-verici parsel denilen kavramlar oluşturulmuş. Değer kavramı oturmamış bir yerde yapılıyor bu. İzmir’in bir değer haritası yok. Referans aldığımız noktada bir değer haritası üzerinden uygulamalar doğru yapılıyor mu? Böyle olsa zaten rayiç bedelle ilgili sorunlar olmaz” diye eleştiride bulundu.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanan “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik Değişikliği” Resmî Gazete’de yayımlandı. Düzenlemeye göre parseli kamu hizmeti alanına giren ve yapılaşma hakkı verilmeyen vatandaşların hakları, imar hakkı aktarımıyla belirlenen alanlara aktarılabilecek.
Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İzmir Şubesi Başkanı Tuğba Akdağ, yeni düzenlemenin parselasyon planları ve mülkiyet uygulamalarına etkilerini değerlendirdi.
Yönetmelik mülkiyet üzerinde etkiler yaratıyor
Akdağ, uygulama bütünlüğü açısından yönetmeliğin olumlu ya da olumsuz olarak tanımlanmasının doğru olmadığını belirtti. Parselasyon planlarının doğrudan mülkiyetle ilgili olduğunu vurgulayan Akdağ, “Mülkiyete dokunduğumuzda da arsa, arazi yönetmeliğinin eleştirdiğimiz bir yönü de şudur: Uygulama bütünlüğünde her yerde mülkiyet sorunları oluştuğu için örneğin birinci fıkranın a bendini her yerde uygulayamıyoruz. Uygulayamadığımız için de yönetmelik belli durumlarda çözümsüzlüğe itiyor. Mülkiyet ilgilendiren hukuk davaları, çözülemeyen parselasyon planları derken birçok sorunla karşılaşıyoruz” dedi.
Değer esaslı kavram dikkat çekiyor
Düzenlemeyle vatandaşların verilemeyen imar haklarının değeri tespit edilecek, bu değere karşılık gelen hakları, imar planı kararıyla belirlenen alanlara aktarılacak.
Uygulama, 2019 yılı öncesinde İmar Planı uygulamalarıyla Kamu Ortaklık Payı (KOP) hisselendirmesiyle oluşan parseller de dahil olmak üzere imar uygulaması marifetiyle kamu eline geçişi sağlanamayan imar planındaki kamu hizmet alanlarına (okul, hastane, belediye hizmet alanı, resmi kurum alanı gibi) ayrılan ancak uzun yıllar vatandaş mülkiyetlerindeki kamulaştırılmamış parselleri kapsayacak.
“Farklı amaçlarda mülkiyet hakkını gasp noktasına götürebilir”
Yeni yönetmelikte en çok öne çıkan düzenlemelerden birinin “değer esaslı kavram” olduğunu ifade eden Akdağ, imar hakkı transferiyle birlikte bunun uygulama bütünlüğünde farklı sonuçlar doğurabileceğini ifade etti.
“İmar transferi iyi kullanılırsa fayda sağlar ancak farklı amaçlarda mülkiyet hakkını gasp noktasına da götürebilir” diyen Akdağ, en büyük riski “mülksüzleştirme” olarak tanımladı ve şunları söyledi:
“Bazı noktalarda idarenin üzerindeki kamulaştırma yükünü alma noktasında yeni yönetmelikte ferahlatıcı maddeler olsa da bu zamanda kamulaştırma dediğimiz konu da enkaz bedelinin verilip imar planına esaslı olarak sosyal donatı alanında kalan yerlerin kamu eline geçirilmesidir. Şimdi kamu yararı kavramını açmak gerekir burada. Mülksüzleştirme noktasında da kamu yararı demek oluyorsa bu gerçekten bir kamu yararı mıdır? Özel mülkiyete konu yerler hakkında doğru bir planlama yapılması gerektiğine inanıyoruz. Arsa, arazi düzenlemesi yönetmeliğinde parselasyon planları yapılırken referans aldığımız nokta imar planlarıdır. Eğer bir yerde imar planları doğru yapılmıyorsa hangi yönetmeliği çıkarırsanız çıkarın mülkiyet üzerinde korkutucu etkiler de yaratabilirsiniz, çözümcül noktalar da getirebilirsiniz.”
“Kamu yararı” kavramı tartışmaya açık
Kamulaştırma süreçlerinde kamu yararı ilkesinin öne çıktığını belirten Akdağ, “Kamulaştırmada enkaz bedeli verilerek sosyal donatı alanında kalan yerler kamuya geçiriliyor. Burada kamu yararı kavramını nasıl değerlendireceğiz? Özel mülkiyet söz konusu olduğunda doğru planlama yapılmazsa yönetmelik daha büyük sorunlara yol açabilir” ifadelerini kullandı.
İzmir’de çarpık kentleşme sorunları büyütüyor
Tuğba Akdağ, İzmir’de çarpık kentleşmenin yüzde 60’ı geçtiğini ve planlama eksikliklerinin yönetmeliklerin etkinliğini azalttığını söyledi. “Eğer imar planları doğru yapılmazsa hangi yönetmelik çıkarılırsa çıkarılsın mülkiyet üzerinde korkutucu etkiler de çözümcü yaklaşımlar da yaratabilir” diyen Akdağ, kentsel dönüşümün de bu süreçlerle bağlantılı olduğunu aktardı:
“Plan notlarıyla beraber şehirleşme noktasında geldiğimiz durum da ortada ve onu da kentsel dönüşümle toplamaya çalışıyoruz. Kentsel dönüşüm ne kadar göreceli bir kavramsa da… Kentsel dönüşümün içinde de bu yönetmelikler kullanılıyor. İzmir özelinde planlama ve kentsel dönüşüm noktasında sınıftan geçtiysek, çıkarılan yönetmelikler doğru yere işaret eder ama sınıfta kaldıysak bir standart alamayız ne yazık ki… Yönetmelik bu anlamda işe yaramayacağı gibi daha büyük sorunlara neden olabilir.”
Değerleme ölçütleri belirsizlik taşıyor
İmar transferi konusunda “alıcı parsel” ve “verici parsel” kavramlarının gündeme geldiğini hatırlatan Akdağ, değerleme ölçütlerindeki belirsizliğe dikkat çekti. “Neye göre değerleme yapılacak?” diye soran Akdağ, “İmar hakkı transferlerinde neyi referans alacağız da değerlemeyi kriter alacağız. Değer dediğimiz kavram da --emsal değerleme kullanılır genelde- gerçek değer satış değeri çok bilinir ama mülkün bir de normal değeri vardır. Bir şişirme fiyatlarla biçtiğiniz bir değer vardır. O değeri arz talep noktasında istediğiniz kadar şişirip değer diyebilirsiniz ya da gerçekten planların getirebileceği artı faktörde taşınmaza değer katacak değerler vardır” ifadelerini kullandı.
İzmir’de bir değer haritasının bulunmadığını belirten Tuğba Akdağ, “Rayiç bedel sorunlarının kaynağı da bu. Değer kavramı oturmamışken eşitlik ilkesi ve idarelerin yetkileri sorunlara yol açabilir” diyerek şunları söyledi:
“Kanun maddelerine baktığımız zaman imar transferi konusunda alıcı parsel-verici parsel denilen kavramlar oluşturulmuş. Verici parselin değeriyle alıcı parselin değeri arasında eşitlik ilkesinden ve buna idarelerin yetkilerinin devreye girmesinden bahsediliyor. Değer kavramı oturmamış bir yerde yapılıyor bu. İzmir’in bir değer haritası yok. Referans aldığımız noktada bir değer haritası üzerinden belediyeler, çevre şehircilik bakanlıkları uygulamaları doğru doğru mu yapıyor? Böyle olsa zaten rayiç bedelle ilgili sorunlar olmaz.”
Uygulamada farklılıklar ortaya çıkıyor
“Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik Değişikliği” ayrıca, imar hakkı aktarımı ile vatandaşların kullanamadığı parseline/hissesine karşılık gelen imar haklarının, imar planı kararıyla belirlenen başka bir alanda kullanılması sağlanacak.
Karşıyaka’da yapılan bir parselasyon planıyla Karabağlar’daki plan arasında büyük farklar olduğunu dile getiren Akdağ, şehir hastaneleri örneği üzerinden de imar transferinin farklı sonuçlar doğurabileceğini ifade etti.
Akdağ, “18. madde uygulamaları rıza aranmadan yapılır. İdarenin kamulaştırma yükünü hafifletmesi açısından bazı maddeler olumlu olsa da özel mülkiyet açısından mülksüzleştirme riski taşır. Bu nedenle imar hakkı transferlerine dikkatle yaklaşmak gerekir” değerlendirmesinde bulundu.