Gayrimenkul sektörü, son dönemde konut fiyatlarındaki reel kayıpları fırsata çevirmek isteyen yatırımcıların yakın radarına girdi. Özellikle güvenli liman olarak görülen altının yavaşlamasıyla birlikte rotasını gayrimenkule çevirenler, yüksek kira getirisi sağlayan mülklere odaklandı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) anketleri de emlak almayı planlayanların oranının yüzde 33,4'e yükseldiğini ortaya koydu. Bu hareketlilikle birlikte İzmir emlak piyasasında en çok tartışılan konulardan biri, ticari mülkler ile konutlar arasındaki getiri farkı oldu. Peki, kira çarpanı hesabı nasıl yapılır? Ev ve dükkan yatırımındaki gizli fark nedir? İşte ayrıntılar...
İZMİR'DE EV Mİ DÜKKAN MI ALMAK DAHA MANTIKLI?
İzmir'de yatırım yapmak isteyenler için ev ve dükkan seçenekleri amaca göre farklı avantajlar sunuyor. Kısa sürede nakit akışı sağlamak ve düzenli, yüksek kira geliri elde etmek isteyen yatırımcılar daha çok ticari mülklere yöneliyor. İşlek bölgelerdeki dükkanlar, işletmecilere kiralandığı için yatırımcısına hızlı ve düzenli bir gelir kapısı açıyor. Öte yandan daha düşük risk alıp uzun vadede güvenli bir liman arayanlar konut yatırımını tercih ediyor. Konutlar, ticari mülklere kıyasla daha az bakım ve onarım masrafı çıkarırken, gelişen bölgelerde uzun vadeli değer artışı vadediyor.
DÜKKAN VE KONUT YATIRIMININ AMORTİ SÜRESİ NE KADAR?
Gayrimenkul uzmanları, yatırımın kendini ne kadar sürede çıkaracağını belirleyen kira çarpanlarına özellikle dikkat çekiyor. Son piyasa verilerine göre, hem dükkan hem de konut piyasasında kira çarpanları ortalama 200 ay, yani yaklaşık 16,6 yıl seviyesinde seyrediyor. Ancak İzmir'deki işlek dükkanlarda bu sürenin 8 ile 12 yıla kadar düştüğü durumlar da sıkça görülüyor.
KİRA GETİRİSİNDE KONUT VE DÜKKAN ARASINDAKİ GİZLİ FARK NEDİR?
Kağıt üzerinde konut ve dükkanın kira çarpanı benzer gibi görünse de işin içine vergiler girdiğinde yatırımcının cebine giren net para tamamen değişiyor. Konut kiralarından elde edilen gelirin vergisi doğrudan mülk sahibinin sorumluluğunda kalıyor. Dükkan kiralamalarında ise yüzde 20 oranındaki stopaj vergisini mülk sahibi değil, dükkanı kiralayan işletmeci ödüyor. Bu durum, 200 aylık kira çarpanını dükkan sahibi için vergi avantajıyla birlikte 160 aya kadar geriletiyor. Yani dükkan yatırımı, vergi yükünün kiracıda kalması sebebiyle konuta göre çok daha karlı bir duruma geçiyor.
İZMİR'DE KONUT YATIRIMI HANGİ İLÇELERDE DEĞER KAZANDIRIYOR?
Dükkanların kira getirisi cazip olsa da İzmir'deki konut piyasası uzun vadeli değer artışıyla yatırımcısını güldürmeye devam ediyor. Özellikle Narlıdere, Güzelbahçe, Bornova ve Bayraklı gibi kaliteli yaşam alanları sunan ve hızla gelişen ilçeler, konut yatırımında yüksek prim potansiyeli barındırıyor. Bu bölgelerdeki ev yatırımları, son yıllarda sağladığı değer artışıyla altına rakip olan bir performans sergiliyor. Diğer taraftan, herhangi bir kira getirisi sunmayan arsa ve arazi satışlarının ise son bir yılda yüzde 20 oranında düştüğü ve yatırımcı nezdindeki o eski cazibesini yavaş yavaş kaybettiği görülüyor.