İzmir’de Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı öğretim üyesi Prof. Dr. Serkan Ayan, Yargıtay’ın kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin 16 Mayıs 2025 tarihli önemli bir içtihat birleştirme kararı verdiğini açıkladı. Bu kararla birlikte, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişilerin tapularının korunacağı belirtildi.
Önceki uygulamanın değişimi
Prof. Dr. Serkan Ayan, geçmişte arsa sahibinin sözleşmeyi sona erdirmesi halinde, yüklenicinin üçüncü kişilere sattığı dairelerin tapularının iptal edildiğini ancak Yargıtay’ın aldığı yeni kararla bu uygulamaya son verildiğini belirtti.
“Yargıtay’ın kararı gereği, yüklenici inşaatı tamamlayamazsa ve arsa sahibi sözleşmeyi feshederse, alıcılar iyi niyetli oldukları sürece tapuları koruyacak. Böylece arsa sahibi bu tapuları geri alamayacak” dedi.
Kat karşılığı inşaat modelinin işleyişi
Türkiye’de yaygın olarak kullanılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin işleyişini anlatan Prof. Dr. Ayan, “Arsa sahibi müteahhitle anlaşarak arsada inşaat yaptırıyor ve karşılığında belirli süreler içinde bağımsız bölümlerin tapularını devrediyor.
Müteahhit, tapuları üçüncü kişilere satarak finansman sağlıyor. İnşaat tamamlanmadığında sözleşme feshedilince önce tapular iptal ediliyordu. Yeni karar, alıcıların müteahhitle iş birliği içinde olmadıklarını ve iyi niyetli olduklarını kabul ederek tapuların geçerliliğini koruyor” şeklinde konuştu.
Tüketiciler için önemli güvence
Yargıtay’ın bu kararının özellikle maketten satış yoluyla ev alan tüketiciler için önemli bir güvence oluşturduğunu belirten Prof. Dr. Ayan, “Tapuların korunması, inşaatların tamamlanması için alıcıların ortak finansman yoluna gitmesine olanak tanıyabilir.
Ayrıca, 30’dan fazla bağımsız bölümün bulunduğu yapılarda Tüketici Kanunu gereği sigorta zorunluluğu bulunuyor. Sigorta kapsamında, inşaat yarım kalırsa sigorta şirketi inşaatın tamamlanmasını sağlayabilir. Ancak öncelikli hedef tapuların korunmasıdır” dedi.
Kararın hukuki ve ekonomik etkileri
Kararın devam eden davaları da etkileyeceğine dikkat çeken Prof. Dr. Ayan, “Resmi Gazete’de yayımlanacak olan bu içtihat birleştirme kararıyla birlikte, arsa sahipleri iyi niyetli alıcıların tapularını geri alamayacak. Bu nedenle arsa sahipleri artık teminat talep edecek veya ‘İnşaat tamamlandıktan sonra tapuyu ver’ koşulunu koyacaklar. Böylece finansal gücü yüksek müteahhitler ön plana çıkacak” değerlendirmesinde bulundu.
