SON MÜHÜR-HABER MERKEZİ/Tüm Türkiye’nin gündemine oturan çeşitli bölgelerdeki orman yangınları hakkında geçmiş olsun dileklerini ileten Avukat Senem Kiraz, bu afetin bir an önce bitmesi temennisinde bulundu. Avukat Kiraz, İzmir Barosu ve Muğlar Barosu’nun ortaklaşa başlattığı yardım kampanyasını “ Muğla Barosu ile birlikte Muğla’da yaşanan yangın için destek kampanyası için destek kampanyası yürütüyoruz. Gerek malzeme olarak, gerekse maddi olarak bir yardım oluşturacağız. Gerçekten buna ihtiyaç var. Bölgeye gidip yerinde fayda sağlayamasak da bu şekilde bir yardımımız dokunabilir. Aktif olarak Baromuz paylaşımda bulunuyor. Takip edebilirler” şeklinde anlattı.
İzmir Barosu seçimlerini uzun süredir beklediklerini dile getiren Av. Kiraz, “ Yer tayin edilmediği için uzun zamandır bekliyorduk. Önümüzü görmek için başkanımıza güveniyoruz. Tüm yönetime başarılar diliyorum” dedi.
“Devlet, İzmirli depremzedelere yeterli desteği vermedi!”
İzmir’de büyük bir afet yaşandığını ifade eden Av. Kiraz, devletin depremzedelere yeterli desteği vermediğinin altını çizdi. İzmirli depremzedelerin, birçok platformda seslerini duyurmalarını oldukça haklı bulduğunu belirten Av. Kiraz, “Çoğu kişi taşınma yardımından dahi yararlanamadı. Devletin vatandaşın ayağına gitmesi gerekirdi. Vatandaş zaten eşyalarını toplamaya çalışıyor, pandemi var bir yandan. Binalar belli hak sahipleri belli. Vatandaş, yardım alabilmek için koşturuldu. İstenmeyen sonuçlar doğdu” ifadelerini dile getirdi.
İzmir’in, İstanbuldan pahalı olduğunu öne süren Av. Kiraz, depremzedelerin kentsel dönüşümcülerle aynı kefeye koyulmasına şiddetle karşı çıktı. Av. Kiraz, “Bu kanun kentsel dönüşüm için verilmiş. Devlet, 18 aya kadar kira yardımı yaparım diyor. Bu olağan, kentsel dönüşüm için gerçekleşmiş bir şey. Bu şartlar eşit ve adil değil. Onların kredi şartlandırılması iyileştirilmesi gerekirdi. Mesela hak sahibi emekliler, engelliler, öğrenciler gibi dezavantajlı grupların iyileştirilmesi gerekiyor. Devletin burada yapacağı şey maddi olarak destek vermekti ve bu yapılmadı. DASK yaraya merhem olmalı. İnsanlar şartları sağladığı halde yararlanmamış ya da çok geç yararlanmış. DASK yapılan sigorta şirketi kendi eksperini yollayarak bina az hasarlı diyerek süreci uzattılar. İnsanlar mağdur edildi. Mesela, aynı ilçede başka bir ev olursa hiçbir destekten yararlanılamıyor. Devlet nasıl bu hak sahipliğini sınırlarım diye uğraşmış” sözlerini kullandı.
“Vergi, kaçınamayacağımız ve erteleyemeyeceğimzi bir yükümlülük”
Emlak vergilerinde yaşanan fahiş artış, konut sahiplerinin gündemi olmuş durumda. Temmuz ayında başlayan bu fahiş artışa, konut sahipleri büyük tepki gösteriyor. Av. Kiraz, “Vergi bir yükümlülüktür. Emlak vergisi de dört yıllık sürelerde hesaplanıyor. İlçelerde emlak takdir komisyonu bulunur. Bulunduğumuz cadde ve sokakta metre kare birimdeki değeri biçerler. Bunlar rayiç bedelini oluşturur” diyerek emlak vergisinin nasıl oluştuğunu anlattı.
Özellikle İstanbul başta olmak üzere, İzmir, Ankara gibi büyükşehir belediyelerinin bu yüksek vergilendirmeye girdiğini belirten Av. Kiraz, bu vergilendirmenin kimi yerlerde yüzde 100’e çıktığını vurguladı. Av. Kiraz, “Bunlar, muhtarlıklarda ilan ediliyor. Diğer bildirimler gibi, adresimize tebligat gelmiyor ya da e-Devlet gibi internet üzerinden kontrolünü sağlayamıyorsunuz. Bize gelen tebligat olmadığından, süreyi kaçırma gibi bir durum söz konusu. Normalde bu kararlar, temmuz ayına kadar askıda kaldı. Temmuza kadar itiraz etmemiz gerekiyordu. İyi bir haber vereyim, süre dolmadı. 20 Temmuz’dan 7 Eylül’e kadar adli tatildeyiz” sözleriyle, emlak vergisi hakkında müjdeyi verdi.
Yapılması gerekenler neler?
İzmir özelinde konuşulursa, çoğu konut sahibinin yazlık bölgelerde tatil yaptığını belirten Av. Kiraz, vatandaşların, dava açma süresinin 7 Eylül’e kadar devam edeceğini bildirdi. Av. Kiraz, yapılması gerekenleri “ Bilgi sahibi olmamız gerekiyor. İlk yapmamız gereken, metrekare birim değeri sorgulaması. E-Devlet üzerinden gerçekleştirilebiliyor. Buradan, ilçeniz bazında ada parseli girerek, rayiç bedel hakkında fikir edinebilirler. Muhtarlar bunu tebliğ etmiyor. Komisyon kararı takip edilmeli. Emlak vergilerinde artış oranları da dikkate alınmalı, eğer yüzde 10, yüzde 20 gibi sayılarda artış varsa dava açılması pek gerekmiyor, fakat bazı bölgelerde yüzde 100’e kadar bir artış söz konusu. Ciddi bir artış varsa mutlaka dava açılmalıdır. İlçe belediyelerinden, daha önceki vergiyi de sorgulatarak, artış hakkında fikir sahibi olunabilir” şeklinde sıraladı.
“Pandeminin hukuki bir yanı yok”
Konut sahiplerinin, emlak vergisi mükellefi olmasının yanı sıra, aynı zamanda hak sahibi olduğunu da vurgulayan Av. Kiraz, mükelleflerin hukuki yarara sahip olduklarını dile getirdi. Av. Kiraz, “ Konut sahipleri, yükümlülük altında olduğu kadar hak sahibidir de. Zor durumda olmasına gerek yok. Hukuki yarara sahipler. ‘Ben bir vergi yükümlüsüyüm, böyle böyle bir artış olmuş, belli şartlar sebebiyle dava açmam gerekiyor’ diyecek insanlar. Nedir bu şartlar? Öncelikle, pandeminin yarattığı olumsuz ekonomi koşulları vatandaşın tabii ki haklı gerekçesi, fakat bunun hukuki olarak bir yanı yoktur. Mahkemede, pandemi oldu kusura bakmayın vergimi ödeyemedim hakim bey diyemeyiz” sözlerini kullandı.
“Bir emlağın değerini en iyi belirleyen şey yapılaşma değeri”
Yapılaşma şartlarının emlak değerini artıran veya azaltan en önemli unsur olduğunu belirten Av. Kiraz, bunun parsel alması, kat artışı, yapının yakınından yol geçmesi, çevresinde spor tesisi, AVM gibi kültürel tesis alanlarının yoğunlaşması gibi hizmetlerin gelmesinin gayrimenkul değerini yükselteceğini vurguladı. Av. Kiraz, “ Yapılaşma değerinin yanı sıra, arazinin imara açılması da örnek olarak verilebilir. Yaşan emlak vergisi artışlarında, yüzde 100, yüzde 80 gibi artışların, hukuki karşılığı mutlaka olacaktır. Yapılaşma şartlarında değişiklik olup olmamasını araştırmak, mahkeme sürecinde faydamıza olacaktır. Topluca, siteler adına açılan davalarda inşaat mühendisi desteği alınmasını öneriyorum. Vatandaş olarak konutumuzun değerini yakından takip etmliyiz” dedi.
Kiralamada dikkat edilecek hususlar
Bir gayrimenkulu kiralarken bakılacak ilk hususun, tapudaki hak sahibine bakılması olduğunu açıklayan Av. Kiraz, anne baba, eş dost gibi paylaşım olduğunda, kiralamanın onlara da haber vermenin çok önemli olduğuna dikkat çekti. Av. Kiraz, ev ya da iş yeri kiralarken şu hususlara değindi:
“Gidiyoruz emlakçıya, ‘Ahmet Bey, Ayşe Hanım, şu kadara anlaştık’ bitti. Böyle olmamalı, benim de başıma geldi. Kiraladığımız bir ofiste bizim kiraladığımız kişinin kardeşi ben de kiramı istiyorum diyerek tabiri caizse baskın yaptı. Biz yasal sürece girip çözdük. Evi kiralarken gidip tapuyu alıp kimler hak sahibi onlar abakılmalı. Kimse bakmıyor, buna dikkat edilmeli.
Kira sözleşmesindeki tüm şartların hissedarlarından haberdar edilmesi gerekiyor. İkinci üçüncü kişilerin olması sözleşmede geçersizlik anlamına gelmez ama kişi ihtar edebilir. İş yerleri uzun dönemli kiralama yapacaksam kurumsal bir yapıysam banka gibi. Tadilat yapacaksınız diyelim ki hissedarlara bakmalıyız, önceden kira sözleşmesinde şerh kontrol edilmeli. Eğer oraya ikinci bir kiracı olarak girmişsek, ve depozito vb gibi ücretleri ödemişsek geri almamızda sıkıntı yaşanabilir.
Bir başka problem, emlakçıda evi beğenmişim, gitmişim sözleşmeyi yapmışım bir bakıyorum irtifa hakkı var. Tapu sahibi, herhangi bir kişiye yasal olarak oturum izni verebiliyor. Bu hak sahibi de, bir gün çıkıp buradan benim oturum iznim var diyerek kapınızı çalabilir. Bu şekilde kirlamalar noktasında emlakçıların bunları kiralayacak olan kişilere aktarmak durumunda olduklarını düşünüyorum. Tapuda kim hak sahibi, işlenmiş bir kira sözleşmesi var mı, yasal sınırlamalar var mı gibi.
Kentsel dönüşüm şerhi olduğunu bilerek kiraladıysam 3 ay sonra bina yıkıldığında yaptığım tadilat konusunda hiçbir masraflarında talep etme hakkına sahip olamam. Bunu en çok kafeler barlar yaşıyor.
İş yerleri giriş zeminlerde ortak kalanlar otopark bahçe gibi kimler tarafından kullanılacağı yönetim planında yazar. Kiralama yaparken yönetim planına bakmamız gerekir. Nereyi ne kadar kullanacağım hakkında fikir sunar”
“Müteahhitten alınacak bir yapıda, ruhsat aşaması fikir verebilir”
Gayrimenkul tercihini müteahhit tarafından satın almaktan yana kullanan vatandaşların, ilk dikkat edeceği noktanın ruhsat aşaması olduğunu belirten Av. Kiraz, bu durumu “Ruhsat aşaması bir fikir verebilir. 3 aylık ruhsat süresi konulmuştur, ancak 10’uncu aydan itibaren ruhsata başvurulmuştur. Ben topraktan giriyorumdur, ruhsat aşamasında daireyi teslim alacağım diyelim ki. Bu işlerin yavaş ve pek de sağlıklı yürümediğini gösterir. Siz bir konutu, sözleşmeyle kayıtlanmış bir konut için almaya niyetlenmişseniz, kişilerin kendi aralarında yaptığı sözleşme bizi de etkiliyor. O sözleşmede binanın yapım şartları yazıyor, metrekareler, planlar gibi. Hangi malzemeler kullanılacak gibi. Bitmiş bir bina almakla, yeni başlayan projeyi almak arasında büyük farklar var. Vatandaş mağdur olabiliyor. Böyle durumlarda, geç teslimden dolayı kira isteyebiliriz, tazminat talep edebiliriz” ifadelerini kullandı.
Kira ödememe durumu
Kiralamada, karşılıklı idare etme süreci geçtiyse, bundan sonraki sorumluluğun konut ve iş yeri sahiplerinin olduğunu söyleyen Av. Kiraz, bundan sonraki sürecin icra takibi olacağını dile getirdi. Av. Kiraz, “Ödeme süreci geçtiyse, 7 gün itiraz 30 gün icra takibi sürecine giriliyor. İtiraz olmazsa, yani süreç aşaması devam edip durdurulmazsa, sonraki aşama haciz ve tahliye olacaktır. İcra takiplerinin yalnızca haciz değil de tahliye talebi de belirtilirse kiracının tahliyesine kadar süreç gidebilir. Dava süreleri çok uzun sürüyor. Hukukta süre uygulaması başladı. Kulağa güzel geliyor. Sürelerin kısaltılması gibi görünüyor.aym kararlarına konu olan adil yargılanma hakkının ihlali denen kanunda iş davaları açma süresi iki aydır. Bir hakimiizn üç gün süre vererek bize iki ayda dava bitirdiğine tanığım. Kanunen üç yıl sürüyor ama bu duurm. İlk derece mahkemenin iki yıl rahat sürüyor, yargıtayda ise istinafta beş yıla kadar sürebiliyor. Bu kararlar artınca süre uygulaması başlattılar. Davamızı aştığımızda davacı dava tahmin edilen süre 740, 560 gün. Gerçekçi oluyorlar. O sürenin uzun olması kağıda geçtiğinde beklenen havayı yaratmadı. Vergi mahkemeleri duruşmasızdır. Her duruşmada evrak toplama çok uzuyor. Emlak vergileri mahkemeleri bu kadar uzun sürmüyor” sözlerini aktardı.
“Kentsel dönüşümde, kimse yüzde 100 mutlu olamaz”
Kentsel dönüşümde, arabulucuk işlemleri gibi süreçlerin icra takibi, daha kısa sürede sonuç bulacağını belirten Av. Kiraz, sürecin daha hızlı sonuçlanması için kentsel dönüşüm mahkemeleri kurma önerisi verdiklerini dile getirirken, “Asgari müşterekte buluşacağız. Kimse yüzde 100 mutlu olmuyor. Klima markasında, ödeme şartlarında insanlar pürüze sahip olabilir. Başta kat malikleri arasında birlik yaratılmasının, sürecin çok daha hızlı ilerlediğini görmekteyiz” dedi.
Av. Kiraz, sözlerine şöyle devam etti:
“İnsanların hep şikayet ettiği konu, müteahhit istediği gibi ev yapıyor. Böyle bir şey yok aslında. Siz hazırlığınızı iyi yaparsanız, imar durumunuzu alırsınız, kendi teknik şartnamenizi hazırlarsınız. Bir inşaat mühendisiyle ya da hukukçuyla çalışabilirsiniz. Kendiniz internetten araştırmalar yaparak da yapabilirsiniz, az çok yapısı kurulmuş bir şartname hazırlarsanız müteahhide kendi şartlarınızı götürebiliyorsunuz. Bu nokta önemli. Yasal imkanlarınızı bilirsineniz, istediğinizi alma şansınız artar. Elbette kanundan kaynaklı yapılaşma sınırı var, daireniz küçülecek. Bu konuda asgari üçte iki dediğimiz çoğunluğu ele aldığımızda süreci hızlandırma şansımız artar”
