Son Mühür Haber Merkezi/ Melekşah Tufaner Gün Başlıyor programına konuk olan Gayrimenkul Uzmanı Emekli Av. Özlem Kuşçu, Ayşegül Koç’un sorularını yanıtladı.
Gayrimenkul sektörüne nasıl dâhil olduğunu anlatan Emekli Av. Özlem Kuşçu, “Ben 25 yıl avukatlık yaptım İzmir’de. Gayrimenkul davaları, tahliye davaları, tapu iptali gibi pek çok davalarla uğraştım o süreçte. Son zamanlarda kiralardaki aşırı yükselme, kiracı – ev sahibi uyuşmazlıkları, ev fiyatlarındaki artışlar nedeniyle bu sektörde böyle bir açığın olduğunu fark ettim. Emekli olduktan sonra da güzel bir şey yapayım, insanlar ev sahibi olsunlar diyerek bu sektöre giriş yaptım. Bu güne kadar yasal boyutundaydım bundan sonra daha iyi yönleriyle yardımcı olabilirim diye düşünüyorum. İki yıl önce başladım. Bir yıl süreci var sertifika alma, emlak ofisi açmak için koşulları yerine getirdim. 6 aydır da aktif olarak yapıyorum” dedi.
“Kira ve Ev fiyatları ekonomik nedenlerden arttı”
Kuşçu, “Bu artışın ana nedenleri son zamanlarda yaşanan ekonomik sıkıntılar nedeniyle para değer kaybetti. Çevremizdeki ülkelerin paraları değer kazandı ve Türkiye’de yatırım yapmaları çok kolaylaştı. Mesela bize pahalı gelen 5-6 milyon lira yurt dışındaki insan için ucuz gelebiliyor. Dolayısı ile kolay konut edinebilmeleri de bu dışardan gelmeleri arttırdı. İnsanlarımızın da onlara konut satması cazip hale gelmesiyle fiyatlar yükseldi. Yine aynı şekilde kiralarda da bunun bir etkisi var. Rusya- Ukrayna savaşından gelenler, başka ülkeden gelenler, dolarla para kazanmaları kolaylıkla ev kiralamalarına neden oldu. Bir Türk vatandaşı 5 bin liraya kiralıyorsa o gelen 10 bin liraya kiralıyor. Bu sefer burada yaşayanlar için kiraların aşırı yükselmesi zorluk oluşturuyor. Bu tür sıkıntılar var" ifadelerini kullandı.
“Yabancılar, Türk vatandaşlığı için konut alıyor”
“Bankaların seçim nedeniyle kredi vermelerini durdurması ile konut satışları biraz durgun seyrediyor. Seçimden sonra kredilerin açılması ile hareketleneceğini düşünüyorum ama fiyatlar yüksek bu aralar. Daha da yükselebilir. Yabancılar Türk vatandaşlığı almak için 400 bin dolarlık yatırım sonucu ülkede konut alıyor. Artık Türk vatandaşlarından ziyade yabancılar alıyor bu konutları. Biz de ev alıp vatandaşlık elde edebilirken başka ülkelerde vatandaşlık başka kriterlere de tabii. Dünya da ben konut aldım vatandaşlığı aldım diye bir şey yok. Bizim Türkiye’de sadece böyle. Buna da yeni düzenlemeler getirileceğini düşünüyorum. Sınırlamalar devam etmediği sürece yabancılar konut almaya devam edecektir. “
“Kanunlar daha çok kiracıları koruyor”
Kuşçu, “Türkiye’de de kanunlar kiracıları koruyor ama yaşanan ekonomik sıkıntılar başka çözümler bulunmasına sebep oluyor mal sahipleri yüzünden. Sonuçta biz de aynı ülkede yaşıyoruz bu kiracıya sağlanan şeyler bizim aleyhimize oluyor. Bize de hak tanınması gerek diyor ev sahipleri ama kanunlar genel olarak kiracının yanında. Mesela kira sözleşmelerinde kiracı feshetmezse, ev sahibinin hakkı yok. Ancak 10 yılı geçen kiralamalarda ev sahibi kiracısını çıkarabilir. Dolayısıyla kiracı, kirasını düzgün ödediği müddetçe ev sahibinin kiracıyı çıkarması düşük. Bu konularda bir yığılma var mesela bir tahliye davası açıyorsunuz Ocak, Şubat ayına veriliyor 2024’e bunların önüne geçebilmek için düzenleme olarak kiracıları arabuluculara götürme gündemde. Yani ev sahibi ve kiracı en azından yüzde ellisini orada çözümlemek istiyorlar. Şu an da ev sahipleri ve kiracılar arasında çok yoğun bir dava trafiği var denebilir. Davlar 8-9 ay sonraya verildiği için tahliye işlemi iki yılı bulabiliyor. Kiracı da kanun nasıl olsa geç işliyor diyerek ben bir iki sene daha otururum düşüncesi de var. Kiracı da yaşamını idame ettirmek için konutta oturmak zorunda ev sahibi de ne kadar kiraya verebilirsem iyi olur benim de giderlerim var diye düşünüyor. Herkes kendisini düşünüyor doğal olarak. Dünyadaki sistemler de incelenmeli ama TR’deki paranın değer kaybından da olabilir. Bu düzelirse kiralamalar da sorun düzelir" dedi.
“Yazılı bildirim önemli“
“Ev sahibinin kiracıyı tahliye etme sebepleri kanunda yazılmış durumda. Bunun dışında başka bir sebeple kiracıyı tahliye edemezsiniz. Mesela temerrüt nedeniyle tahliye, tahliye tahaddütnamesi alınması ve ya ihtiyaç nedeniyle tahliye bunlar dışpında yeniden inşaat imar nedeniyle, haklı ihtar olabilir, yeni malikin, konut ihtiyacı nedeniyle olabilir. Kiracılar, kira feshinde daha özgürler istedikleri takdir de sürenin bitmesinden 15 gün önce olmak kaydıyla kira sözleşmesini sonlandırabilir kiracı. Ama kiraya verenin belirli sebep dışında feshetmek hakkı yok. Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle mi tahliye edecek, kiracı kirasını ödemiyor, ya da ev satıldı diye mi kiracısını çıkarmak istiyor buradaki prosedür hangi sebebe dayanıyorsa ona göre işler. Bir taraf talep etti diğer taraf kabul etmediği takdir de bu yasal prosedürle yazılı ihbar olarak bildirilmesi gerekir. Süreler çok önemli. Ev sahibi hangi sebeple evi tahliye edeceğini kiracıya belirtmeli. Yazılı olarak bildirilmesi kiracıyı koruma altına alır yoksa aksi takdir de ispatı kiracıya düşer ve zor ispat eder. İspatın da şöyle bir etkisi var oğlum gelecek diyerek kiracıyı tahliye etti diyelim. Daha sonra evi yeniden yüksek kiraya verir ve bu durumu kiracı tespit edip ispatlarsa ev sahibinden geçmiş bir yıla yönelik kira bedeli kadar tazminat elde edebilir. O nedenle yazılı bildirim önemli.”
“Kira tespit davası için 5 yıl geçmeli”
Kuşçu, “Beş yıl kira tespit davası için geçmesi gereken bir süre. Evinizi kiraya verdiniz, kira artırım davası açmanız için beş yıl geçmesi gerekiyor. On yıl geçtikten sonra da evini kiraya veren kişi hiçbir sebep göstermeksizin evini tahliye ettirebilir. Yanlış bir anlaşılma var beş yılı doldurduğum zaman ev sahibi beni tahliye edebilir diye. O beş yıl kira artırım davaları için geçerli. Bu dava açıldığında tüfe ortalaması, çevredeki emsaller, gayrimenkulün konumu gibi değerlerle keşif yaptırılıyor mahkeme kanalıyla. O bölgede yeni kira kontratları bulunabiliyorsa bunlar araştırabiliyor. Buna göre uygun bir rakam belirlenip hâkime bildiriliyor. Bilirkişi raporuna her iki tarafında itiraz etme hakkı var. Hâkim uygun görürse ek rapor aldırabilir. Kira artırım ve tespit davası aynı anlama geliyor. Tespit davası başka uyarlama davası başka şey. Uyarlama davası için bir beş yıl gerekmiyor, olağanüstü koşulların gerçekleşmesi durumunda açılabilir. Kira tespit davası beş yılın sonunda açılabilen bir dava. Bu yüksek kiralarda bazen ev sahibi banka üzerinden istemeyebiliyor kiraların yatırılmasını. Yüksek vergiler çıkıyor diyebiliyorlar. Bazen düşük rakamlı kontratlar yapılabiliyor. Aradaki fark elden alınabiliyor. İzmir’de seçimler yoğun gidiyordu ama bu seçimden önce konut kredilerinde durma, fiyatların aşırı yükselmesi durmaya sebep oldu. Kredi faizlerinin açılması da yetmez ödenebilecek durumda olması gerekir ki insanlar da geri ödeyebilsin. Evler 5-6 milyon bu bölgelerde. 2-3 milyonun olması lazım ki gerisini kredi çekeceksin. 3-4 milyonun ödemesi de 30-40 binden aşağı değil, dolayısıyla bu kadar gelirin olmalı ki banka sana kredi versin. Gelirini ispatlayabilmen lazım" diye konuştu.
