İzmir ve Ege’nin gündemini yakından takip eden Son Mühür Tv’de bu kez gayrımenul sektörünün sorunları masaya yatırıldı. Ayşegül Koç’un hazırlayıp sunduğu Gün Başlıyor programının konuğu İzmir Emlakçılar Odası Başkanı Mesut Güleroğlu’ydu. TOKİ’nin üreteceği konutların sektördeki talebi karşılamaya yetmeyeceğini hatırlatan Güleroğlu, faiz indirimini beklemeyi, faizler indiği anda konut fiyatları otomatik olarak artar, şu anda gayrımenku almak için çok uygun bir zaman dilimi olduğunu vurguladı.
İşte Mesut Güleroğlu’nun açıklamalarından öne çıkan detaylar...
PANDEMİ SONRASI RAKAMLAR İNANILMAZ YÜKSELDİ
Pandemiden önce piyasalarda hareketlenme vardı, pandemide hayat durdu. İnsanlar ne yapacaklarını bilemedi. Pandemi sonrası özellikle sahil bandında inanılmaz yüksek rakamlara yerler satılmaya başladı. Biz 2 milyon liraya yer satamazken Urla’da aynı yerler bir anda 4 milyon liraya çıktı. Bugün o konutlar 20 milyon liraya satılıyor.
ÜRETİLEN KONUT YETMİYOR
Nüfus çoğalıyor, yeni konut üretilmiyor. Üretilen de yetmiyor. Konut açığımız var, bu fiyatları yükseltiyor. İkinci sebep enfalsyon. 31 Mayır 2022’de 538 sayılı vergi kanunu değişti. Ben bunu destekliyorum. Bizim için önemli olan bu yasanın çıktığI tarihten itibaren piyasada yüzde 60’lık bir daralma var. Son 5 yol içinde bir ev satın aldınız, diyelim ki 1 milyon lira. Gerçek değeri olduğu anda vergiler artıyor. Ödeyeceğiniz gelir vergisi artıyor. Satın aldığınız tarih 5 yılı geçtiyse sorun yok. Ama 5 yıl içinde satarsanız bu bir gelir anlamınma geliyor ve bu da vergiyi arttırıyor. TOKİ’nin yeni binaları açığı kapatmıyor. Yeni projedeki kontların birtmesi 3 yıl. Üretilen konut nüfus artışını karşılamıyor.
KENTİN ÇEVRESİNDEN ARSA ALIN
Eve gelen paranın büyük kısmı kiraya gidiyor. O yüzden de insanlar ev sahibi olmayı hedefliyor. Kentin çevresinden arazi alın diye programlar yaptık. Bugün o arsalar çok değerlendi. Kimse buralarda ev alınmaz denirdi, bugünklü değerlerine akıl sır ermiyor.
FİYATLARI BİZ ARTTIRMIYORUZ
Sorunun bizden kaynaklandığın zannediyor. Siz emlakçılar fiyaktarı arttıyorsunuz diyor, ne aklakası var. Şu anda 6 bin lira fiyat biçtiğimiz yerre 7 bin lira fiyat veren ev sahibi var. Türkiye’de 3 bin 50 tane oda var. Onların yakını İzmir’e okumaya gelecekse önce beni arıyor, lütfen bir yer bul diye. Emlakçı ev fiyatını artırmaz. Benim işim değil. Uğraşan varsa zaten emlakçı değildir. Tersi bir durumda Ticaret Bakanlığı evrağımı iptal eder zaten. Biz boş olan evleri kiraya veririz, kirayı mal sahibi belirler. Maalesef sıkıntının müsebbibi biz değiliz.
BEN SADECE ARACI KURUMUM
En büyük yanlış şu. Borsa çıkarken alınmaz, borsa düşerken alınır, peki, tamam. Ben şu anda ev için aynısını söylüyorum. Faizler düştüğünde siz bu paralara ev bulabileceğinizi mi sanıyorsunuz? Faiz düştüğü anda herkes yüzde 30-40 fiyat koydu. Malı satan biziz ama ev fiyatını belitleyen ev sahibi. Oradaki muhatap kim, benim. Eee benim malım değil ki. Ben sadece aracı kurumum. Bizi farklı algılıyorlar. Bugün faizler aşağı düşsün, yüzde 25’le 40 arasında fiyarlar artıyor mu artmıyor mu göreceksiniz. Şu anda paranız varsa gidin yatırım yapın, çok net.
ŞİMDİ DOĞRU ZAMAN
Şimdi doğru zaman. Borsada, altında, dövüzde iniş çıkış görürsünüz ama gayrımenkulde bunu göremezsiniz. Ben 33 senedir bu işi yapıyorum, hiç fiyatların düştüğünü görtmedim. Fiyatlar gayrımenkulde aşağı gitmez. Çünkü talep var, arz bunu karşılayamadığuı için fiyatlar yukarı gider.
DENGELEMEK ŞART
Aynı binada 5 yıllık kiracı oturyor bin 500 liraya aynı binada yeni giren oturuyor 6 bin liaraya onu dengelemek lazım.
1990’da başladım bu işe. O tarihte emekli olan bir memur ev de alırdı, araba da, şimdi mümkün değil.
İZMİR GERİDE KALDI
İzmir diğer büyük şehirlere göre geride kaldı. İstanbul, Ankara, Antalya, Mersin ve Alanya’ya yatırım var, İzmir onlardan arta kalanlarla hareket ediyor. Burada İzmir’de çok büyük talep yok, Çeşme, Urla ve Seferihisarı saymazsak, şehir merkezinde bu talep yok. Çeşme’ye tayini çıkan bir memur sevinemiyor. Hükümetin buna çözüm getirmesi gerekir.
Arsa üretimi yeterli değil. İmar alanları yok.
Japonya’da 1+1 evleri gördüğümde ço şaşırmıştım. O zamanlar Türkiye’de yoktu bunlar. İlk yapıldığında insanlar gülüyordu olur mu böyle şeyler diye., Demek ki oluyormuş. Aileler tektar birleşiyor, aynı evlerde kalmak zoırunda kalıyor.
Asgari ücret söylendiği andan itibaren geçen dönemden örnek vereyim, bir kaç ay rahatlıyor ama ya sonra? Piyasalar tedirgin.
Kirada edevlet uygulaması başlamadı ama başlayacak. Edevlet üzerinden kira kontratları yapılacak herkes vergisini tam olarak ödeyecek. Mantıklı ve güzel bir çözüm.
ÜRKMEZ VE GÜMÜLDÜR DAHA DA DEĞERLENECEK
İzmir’de Mavişehir ve Göztepe bölgeleri inanılmaz yüksel rakamlarda. Çeşme, Urla, Karaburun, Foça, Ürkmez, Gümüldür. Özellikle Özdere ve Gümüldür daha da değerlenecek.
En büyük önerim, ultra lüks bir daireninin gerçek fotoğrafını koyup, fiyatını yarı yarıya az gösteriyorlar, ama bunlar sahte. Bunlara dikkat etmelerini istiyorum. Alışveriş yapıyorsanız bu ilanı veren firmanın yetki belgesini sorması lazım, yeterlilik belgesi başka, yetki belgesi başka. Yetki belgesi varsa gönül rahatlığıyla işlem yapabilirsiniz.
